Право на долю в общедомовом имуществе отчуждается одновоременно с основным правом на квартиру

30 апреля 2020 года
В чем суть регистрации перехода права на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме при наличии зарегистрированного права общей долевой собственности правообладателя этого помещения на общее имущество в таком многоквартирном доме? Подробно об этом рассказал заместитель начальника отдела регистрации объектов недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Волгоградской области, Дмитрий Бабайцев.
 
 
В последнее время в практике работы Управления приобрел актуальность вопрос одновременности отчуждения принадлежащего собственнику жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме и доли в праве собственности на общее имущество собственников многоквартирного дома в случае, когда такое право зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. В рамках этой темы поступают вопросы граждан о возможности отчуждения доли в праве общей собственности как самостоятельного объекта гражданских прав, а также вопросы предоставления документов на государственную регистрацию в рассматриваемом случае.
Для правильного применения норм действующего законодательства, регламентирующих процедуры оформления прав на объекты недвижимого имущества в это ситуации, собственникам таких объектов необходимо знать следующее.
Учитывая положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»,
 право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с правом на помещения в таком доме.
Также следует отметить, что статьей 37 ЖК РФ установлен порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в соответствии с которым:
доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения;
доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение;
при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
В соответствии со ст.36 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Таким образом, как само право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, так и размер доли в таком праве установлены в силу прямого указания закона и не требуют каких-либо дополнительных подтверждений, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок, на котором расположен такой дом, у собственников помещений многоквартирного дома возникает в силу закона, независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество. 
Вместе с тем, государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) может осуществляться по желанию правообладателей.
Учитывая изложенное, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона и при переходе права собственности на такое помещении к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме независимо от того, имеется ли в документе, являющемся основанием для государственной регистрации перехода права собственности на помещение в многоквартирном доме (например, в договоре об отчуждении помещения), указание на это; то есть доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не является самостоятельным предметом сделки, самостоятельным объектом гражданских прав, в связи с чем к отчуждению такой доли не могут применяться положения действующего законодательства, регулирующие оборот (отчуждение) долей в праве собственности на вещи, как на самостоятельные объекты гражданских прав.
Принимая во внимание изложенное, отсутствие в документе, являющемся основанием для государственной регистрации перехода права собственности на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме, условия о передаче доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не является основанием для приостановления/отказа в государственной регистрации перехода права.
При этом статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон № 218-ФЗ) установлен заявительный порядок государственной регистрации прав на объекты недвижимости (орган регистрации вправе без соответствующего заявления вносить записи о государственной регистрации в ЕГРН только в случаях, установленных федеральным законом, например, такая норма предусмотрена для государственной регистрации арестов недвижимого имущества). Подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации установлен размер государственной пошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В этой связи, в случае представления в орган регистрации прав только заявления (и приложенных к нему документов) о государственной регистрации перехода права собственности на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме при наличии зарегистрированного права общей долевой собственности лица, отчуждающего такое помещение, на объекту недвижимости, составляющие общее имущество в многоквартирном доме, государственная регистрация перехода права собственности на жилое (нежилое) помещение должна быть приостановлена в соответствии с частью 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, поскольку не были представлены документы, необходимые для ее проведения.
 
Указанная позиция согласована с Департаментом недвижимости Минэкономразвития России и доведена до сведения территориальных органов Росреестра информационным письмом Росреестра от 28.02.2020 № 14-01663/ГЕ/20.
 
 
 

Последние новости

В связи с необходимостью принятия мер по нераспространению новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)
 
в соответствии с Методическими рекомендациями по режиму труда органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций с участием государства, направленными Министерством труда и социальной защиты Российской Федерации, информируем жителей города Волгограда и Волгоградской области, что личный прием граждан, а также осуществление очных консультаций государственными регистраторами временно приостановлено.
Об электронной регистрации прав на недвижимое имущество рассказал заместитель начальника отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Волгоградской области Антон Лопашов.
Обобщение судебной практики с участием Управления Росреестра по Волгоградской области за 2019 год.
Информирует Управление Минюста России по Волгоградской области.