Как не попасть на проблемную недвижимость при покупке жилья?

20 июня 2019 года
На что обратить внимание при выборе квартиры или дома в индивидуальной застройке для приобретения в собственность рассказала нотариус города Волгограда Лариса Агапова.
То и дело из новостей или по «сарафанному радио» мы слышим истории о том, как кто-то судится из-за купленной квартиры, потому, что её история оказалась с «сюрпризом».
Избежать возможных проблем с имуществом поможет нотариус, как «превентивный судья» он оценит возможные риски в сделках с имуществом и предупредит споры и конфликты, прежде всего- судебные.
Лариса Сергеевна поделилась советами, основанными на многолетней практике и выводам из неприятных ситуаций, в которых порой оказывались добросовестные приобретатели имущества.
- Я не случайно решила коснуться этой темы, - делится Лариса Сергеевна.
На слуху немало историй, когда люди купили долю  в частном доме, который поделен на 2 или даже 4 вроде бы квартиры (эти объекты обустроены, как отдельное жильё с отдельными входами). Но в том-то и загвоздка,  что с юридической точки зрения, никакие это не изолированные квартиры, а просто доли в индивидуальном жилье, которое по закону считается неделимым на отдельные объекты.
Именно поэтому эксплуатировать такое жильё как отдельное не правомерно, из этого вытекают и нарушения различных норм коммунального хозяйства,а у муниципалитетов претензии к подобным собственникам.
В  некоторых случаях власти обращаются  в суд с требованием снести такие объекты недвижимости, как самовольно возведенные (то есть построеныбез специальных разрешений). Это значит, что собственники попросту лишатся этого жилья и юристам вряд ли удастся помочь в такой ситуации.
Поэтому выяснять лучше все заранее. И мне бы хотелось дать некоторые рекомендации людям, которые выбирают или в ближайшем будущем готовятся к приобретению своего жилья и обращают свое внимание на частный сектор или коттеджный поселок.
 
Первое. 
Присмотрев объект жилья, выясните, изолированное оно или нет по документам. Если это доля в доме, который считается неделимым объектом, то вы приобретаете всего лишь долю в одном объекте,  хотя на вид (по конструкции) он может выглядеть как отдельное.
В частных жилых секторах в Волгограде нередко дома реконструированы и поделены на несколько жилых зон. Это бывает выгодно для приобретения по цене, но статус объекта очень сомнителен.
Вам нужно решить, нужна ли вам доля, законно ли вообще она выставлена на продажу, как сформировалась эта доля (доли бывают разного происхождения). Главное, чтобы вы понимали, ЧТО это, НАДО ли это вам и КАКИЕ могут быть последствия.
 
Второе.
В документах на недвижимость обратите внимание на статус и назначение земельного участка, на котором возведен жилой объект.
Дело в том, что у выделенных земельных участков есть свое целевое назначение. На земле, предназначенной по документам для индивидуального жилищного строительства, не может быть возведен многоквартирный дом. Это – нарушение, и оно может стать основанием, чтобы снести постройку.
Документы на объект недвижимости важно тщательно изучать. Если вы что-то  в них не понимаете или у вас просто не достаточно информации для полной картины, обратитесь к нотариусу.
Консультация у нотариуса всегда бесплатная.
А ценна она тем, что нотариус не занимает позицию только одной стороны в сделке.
Он разъясняетситуацию объективно для всех участников, и не пытается о чем-то умолчать ради того только, чтобы сделка состоялась, продавец получил оплату, а посредник - комиссию. Нотариус – не посредник, он не выстраивает никакие маркетинговые схемы, не ускоряет продажи ценой качества договора. Нотариус заинтересован, чтобы все стороны сделки владели информацией полностью и понимали суть своих действий.Задача нотариуса – предотвратить проблемы и конфликты с имуществом, которое оформлялось при его участии.
 
И еще одна рекомендация.
Обращайте внимание в документах на то, кто зарегистрирован в недвижимости, которую вы приобретаете.
Если там более одного человека, да еще несовершеннолетние дети или граждане, находящиеся под опекой, здесь тоже надо быть осторожным.
И лучше по этому поводу также проконсультироваться с нотариусом, в каждом индивидуальном случае решение может быть разным.
Замечу еще, что предварительный расчет по сделке – всегда риск.
До сих пор еще в наше время цифровых технологий люди используют расчеты наличными деньгами. Это не самый лучший способ, тем более неблагоразумно расплачиваться по сделке заранее, до регистрации права в органах Росреестра.
Лучше всего использовать для этого специальные счета или депозит нотариуса.
Почему сделки с недвижимостью при участии нотариуса надежнее?
Нотариус обладает целым набором полномочий, которых нет у других юристов.
Это и возможность быстрого электронного запроса сведений об объекте недвижимости, и доступ к всероссийской базе  доверенностей, которая позволяет установить подлинность доверенности, и возможность зарегистрировать право в сокращенные сроки без каких-либо дополнительных оплат. 
Но самое главное – это качественная экспертиза документов и выявление подлинных намерений участников сделки.
Предварительный личный разговор с людьми – неотъемлемая часть работы нотариуса при удостоверении договора.
Во-первых, нотариус убеждается, что обе стороны понимают, чего они хотят, и какие последствия для них наступят после подписания документов.
Во-вторых, нотариус в принципе способен оценить, не введен ли кто-то из участников сделки в заблуждение, достаточно ли он проинформирован и не находится ли под чьим-то давлением.
Если есть хоть малейшее сомнение в волеизъявлении сторон, нотариус откажет в оформлении сделки.
Ведь за качество любого документа нотариус отвечает и своей репутацией и своим имуществом.
 

Последние новости

О том, что изменил новый закон о садоводстве, рассказала главный специалист-эксперт отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Волгоградской области  Виктория Славгородская.
Внесены изменения в федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»*, которые отменяют обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности.
О признании ранее возникших прав и прав, возникающих в силу закона, а также о ранее учтенных объектах недвижимости рассказал начальник отдела регистрации объектов недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Волгоградской области
 Максим Арутюнов.

Подробные разъяснения по интересующим граждан вопросам можно получить у специалистов Управления по датам, указанным в графике. 

Росреестром ежеквартально проводится рейтинг по показателям оценки эффективности и результативности деятельности территориальных органов.