Отказы в государственной регистрации всегда можно оспорить в суде

Судебная практика дает ответы на сложные вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Алексей Валерьевич Абрамов, заместитель руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области

 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, в каждом индивидуальном случае имеет свои особенности, а между тем  некоторые связанные с ней вопросы урегулированы законодательством не в полной мере, а порой и вообще не предусмотрены действующими нормами.

Пробелы законодательства зачастую восполняются судебной практикой. Это - важнейший инструмент, позволяющий разрешить спорную ситуацию, выработать единое мнение по тому или иному вопросу, сформировать единые подходы, т.е. определённый комплекс действий, которые упорядочат взаимоотношения участников гражданского оборота в сфере государственной регистрации недвижимости.

Неправильное оформление документов, незнание порядка и правовых последствий регистрации прав, а также отсутствие должной осмотрительности при оформлении документов - всё это вполне может привести к тому, что права и законные интересы того или иного заинтересованного лица могут быть ущемлены. Вот почему особенно важно при возникновении спорных вопросов, прибегать к помощи судебной практики.

Именно этим вопросам посвящена наша беседа с заместителем руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области Алексеем Валерьевичем Абрамовым.

 

- Алексей Валерьевич, немало вопросов вызывает процедура регистрации права собственности на основании вступившего в законную силу судебного акта, каким образом она осуществляется?

 

- В первую очередь хотелось бы обратить внимание, что судебный акт (решение, определение) в соответствии со ст. 17 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  является одним из правоустанавливающих документов.  

Государственный регистратор при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним проводит детальную правовую экспертизу документов, представленных для государственной регистрации прав, в том числе проверяет юридическую силу представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов.

 

- Означает ли это, что государственным регистратором при проведении правовой экспертизы проводится повторная проверка обстоятельств, установленных судебным актом?

 

- Нет. В случае, когда правоустанавливающим документом является вступивший в законную силу судебный акт, в процессе правовой экспертизы дается оценка другим юридическим условиям, в том числе, в отношении объекта недвижимости, по которому вынесен судебный акт, проверяется наличие отметки о вступлении решения суда в законную силу и наличие оттиска печати судебного органа. Проверяем так же необходимое количество экземпляров документов. В  соответствии с требованиями законодательства, на государственную регистрацию должны быть представлены две копии всех судебных актов, заверенных печатью принявших их судов, либо судебная и нотариальная копии. Также проверяется соответствие представленных на государственную регистрацию документов требованиям ст. 18 Закона о регистрации.

Регистрация не подразумевает анализ вступившего в законную силу судебного акта по существу или проверку его законности.

Иными словами, государственному регистратору предоставлено общее право оценивать текст правоустанавливающего документа по существу. Судебная оценка обстоятельств установления права собственности за тем или иным лицом является приоритетной.

 

- Наличие судебного акта о признании права собственности является стопроцентной гарантией того, что государственная регистрация будет совершена?

 

- Безусловно, государственный регистратор при проведении правовой экспертизы должен исходить из обязательности исполнения судебного акта, так как согласно закону  права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях

Вместе с тем, государственный регистратор имеет право отказать в государственной регистрации права, установленного решением суда, в ряде случаев.  Например, если  представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства или лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

 

Откажут в регистрации, например, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий, а также если  не представлены все требуемые законом документы или есть  противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

 

Отказ в регистрации возможен, если    правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на регистрацию ранее возникшего права, если их наличие требуется для регистрации возникших после вступления в силу действующего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

 

Осуществление государственной регистрации права собственности не допускается, когда невозможна государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования,  если этот земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.

  Разумеется, что любой отказ должен быть мотивирован и содержать ссылки на нормы права, которые по мнению государственного регистратора нарушены.

Отказ может быть оспорен в судебном порядке (это прямо указано в законе). Это право гражданина и он может им воспользоваться.

 

- Алексей Валерьевич,  какого характера споры, связанные с недвижимым имуществом, чаще всего рассматриваются в суде?

 

- Наиболее распространенными являются судебные споры, связанные с признанием недействительными гражданско-правовых сделок. В главе 9 Гражданского Кодекса Российской Федерации законодатель закрепил основания для признания сделок недействительными в судебном порядке. К ним относятся, например, недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, мнимость и притворность сделок, совершение сделки гражданином, признанным недееспособным, сделок, совершенных несовершеннолетними, не достигшим четырнадцати лет, недействительность сделки юридического лица, выходящей за пределы его правоспособности, сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, совершенной под влиянием заблуждения – это тоже основание признание сделки недействительной.

Оспаривание сделок связано, прежде всего, с правоотношениями, возникающими между сторонами сделок, нарушением одной из сторон условий договора либо уклонением стороны сделки от государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Судебные споры могут также возникнуть из-за заблуждения гражданина относительно сущности заключения сделки. Так, например, имеются судебные споры, предметом рассмотрения которых являются оспаривание сторонами договора дарения на основании того, что одна из сторон сделки была намерена заключить договор пожизненного содержания с иждивением либо договор купли-продажи.

Есть хороший пример:в районный суд с иском о признании договора дарения недействительным обратился гражданин, который указал, что он заключил договор дарения с дочерью при условии осуществления ей ухода за ним. Суд в удовлетворении исковых требований гражданина отказал в связи с тем, что сторонами был заключен договор дарения, который в соответствии со статьей 572 Гражданского кодекса Российской Федерации является безусловным и безвозмездным. Между сторонами отсутствовало соглашение о заключении договора пожизненного содержания с иждивением, предусматривающего согласно ст. 601 ГК РФ обязанность плательщика ренты обеспечить потребность получателя ренты в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и ухода за ним.

Также суд указал, что различная правовая природа вышеуказанных договоров влечет за собой различные правовые последствия. По договору дарения (ст. 572 ГК РФ) одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

 

- Какие основные проблемные вопросы возникали в судебной практике в 2011 году и как они повлияли на процесс проведения государственной регистрации прав?

 

- Могу назвать один из спорных вопросов, связанных с судебной практикой по государственной регистрации прав.

Во-первых, произошло изменение судебной практики по вопросам оспаривания отказов в случаях государственной регистрации прав  по обращению одной из сторон договора, поскольку судами в этих случаях  выносятся решения не в пользу Управления Росреестра.

Они  обосновываются, несмотря на отсутствие зарегистрированного права, принадлежностью отчуждаемого объекта ликвидированному продавцу по договору купли-продажи, исполнением обязательств по договору купли-продажи, действительность договора купли-продажи и отсутствием спора о праве на объекты недвижимости.

Таким образом, сложность правоприменения заключается в том, что государственный регистратор, как лицо, принимающее решение о государственной регистрации, обязан руководствоваться императивными нормами законодательства, а именно: п. 2 ст. 6 и  п. 1, 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним».  Они устанавливают, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Кроме того, статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации  устанавливает, что исключительно собственнику принадлежит право по распоряжению недвижимым имуществом. Отсутствие сведений о наличии права позволяет сделать вывод о том, что лицо, обращающееся за государственной регистрацией права, не имеет права распоряжаться объектом недвижимости.

 

- Алексей Валерьевич, что можно сделать для  досудебного  урегулирования споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество?

 

- В Управлении Росреестра по Волгоградской области проводится комплекс мероприятий, связанных с разъяснением вопросов, связанных с деятельностью Управления. Это прежде всего информирование населения Волгоградской области через средства массовой информации и подсайт Управления www.to34.rosreestr.ru о вопросах, связанных с деятельностью Управления, изменениях действующего законодательства в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Мы  проводим на постоянной основе «Дни Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», которые представляют собой встречи с гражданами, представителями юридических лиц, органов местного самоуправления в районах области в формате «вопрос-ответ» по вопросам, возникающим при осуществлении деятельности Управления.

Мы также  обобщаем судебную практику по делам, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, что позволяет выработать единую правоприменительную практику в соответствии с имеющейся на территории Волгоградской области судебной практикой.

Проведение таких мероприятий позволяет решить наиболее острые и злободневные вопросы, не доводить дело до судебных разбирательств и конфликтов.

 

Подготовила Лилия Фанина

Последние новости

В связи с необходимостью принятия мер по нераспространению новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)
 
в соответствии с Методическими рекомендациями по режиму труда органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций с участием государства, направленными Министерством труда и социальной защиты Российской Федерации, информируем жителей города Волгограда и Волгоградской области, что личный прием граждан, а также осуществление очных консультаций государственными регистраторами временно приостановлено.
Об электронной регистрации прав на недвижимое имущество рассказал заместитель начальника отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Волгоградской области Антон Лопашов.
Обобщение судебной практики с участием Управления Росреестра по Волгоградской области за 2019 год.
Информирует Управление Минюста России по Волгоградской области.