Действующая кадастровая стоимость земли максимально приближена к рыночной

С 1 января 2005 года введена в действие глава 31 "Земельный налог" Налогового кодекса Российской Федерации, а земельный налог на основании указанной главы Кодекса введен на всей территории Российской Федерации с 1 января 2006 года.  
 
Принципиальным изменением в методологии исчисления земельного налога в соответствии с главой 31 Кодекса стало определение налоговой базы от кадастровой стоимости земельных участков.  
Земельный налог, согласно нормам федерального законодательства, устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. 
Главой 31 Налогового кодекса установлены предельные ставки земельного налога, в рамках которых органы муниципальных образований могут ежегодно дифференцировать налоговые ставки в зависимости от категорий земель или разрешенного использования земельного участка.
Таким образом, фактическая налоговая нагрузка на налогоплательщика устанавливается в результате принимаемых представительными органами муниципальных образований нормативных правовых актов о налоговых ставках. 
Согласно Земельному кодексу РФ (ст. 65), использование земли в Российской Федерации является платным. Формы платы за использование земли - земельный налог и арендная плата. Базой для исчисления земельных платежей выступает кадастровая стоимость.
Согласно статье 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. 
 Чтобы быть актуальной она должна проводится каждые пять лет. Результаты последней утверждены губернатором в конце 2012 года. Но, можно сказать, даже они не окончательные, поскольку собственники, не согласные с утвержденной ценой, имеют законодательную возможность оспорить ее в суде, а в дальнейшем  даже просто в соответствующей комиссии.
Думаю, это стоит знать и принять к сведению каждому из нас 
 заранее, еще до введения новых  налогов на недвижимость, которые могут уже появиться в 2014 году. Поэтому имеет смысл узнать кадастровую стоимость своего участка на специальном ресурсе и решить, согласны вы с ней или нет нужно уже сейчас.
 
Что еще нужно знать и понимать про владение, пользование, обороты земельных участков, а также в целом  недвижимости, которая, всегда связана с землей, и  как меняются цены на неё.
 
Обо всем этом мы спросили
 начальника отдела кадастровой оценки недвижимости
Управления Росреестра по Волгоградской области
 Игоря Станиславовича Ивашевского.
- В конце прошлого года утверждены результаты кадастровой оценки недвижимости в населенных пунктах, какие можно сделать выводы, какие наметились тенденции, имею ввиду, что изменилось в цене значительно, ведь от этого зависит будущий налог на недвижимость?
Если можно, дайте сравнительную оценку на основе  предыдущих  оценочных туров.
- Первый тур массовых оценочных работ по земельным участкам земель населенных пунктов проведен на территории Волгоградской области   в 2001 – 2002 годах.
Основанная на методах массовой оценки земель первая государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов (2001-2002 гг.) позволила получить стоимость земельных участков в разрезе  кадастровых кварталов и с позиции разрешенного использования. 
Основными недостатками проведенной государственной кадастровой оценки земель являлись:
ограниченный объем исходных данных (рынок недвижимости еще не был достаточно сформирован);
субъективность экспертов;
некорректные взаимосвязи между различными видами разрешенного использования, например, связь между землями под многоквартирными жилыми домами и стоимостью земель, на которых расположены промышленные предприятия (и те и те участки оценивались по одной шкале, что не вполне объективно);
совмещение кадастровых кварталов с оценочными зонами.
Многие из этих недостатков были учтены в 2010 году при проведении работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов по новой технологии. 
В результате государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Волгоградской области в 2010 -2012 годах наибольшие удельные показатели кадастровой стоимости ( то есть самые высокие цены) земельных участков получены в городе Волгограде, а следующий за ним по максимально установленным ценам - город Волжский. Минимальные удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, как правило, в удаленных рабочих поселках.
В составе земельных участков 1-й группы (многоэтажная жилая застройка) значения удельных показателей кадастровой стоимости (УПКЗ) незначительно выросли, в среднем на 4%. Значительный рост значений  наблюдается в городских населенных пунктах.
В среднем произошел рост  стоимости земельных участков 2-й группы (индивидуальная жилая застройка) по городским населенным пунктам в 3,3 раза, по сельским населенным пунктам в 26 раз. Сельские земли были очень низко оценены в предыдущих оценочных турах, именно поэтому после актуализации их цен получилось 26 кратное увеличение, хотя цены в отдаленных населенных пунктах никак не стали запредельными.
В составе земельных участков 5-й группы (объекты торговли) значения удельных показателей кадастровой стоимости выросли в среднем на 42%. Значительный рост значений УПКСЗ наблюдается в городских населенных пунктах
 
- Где же можно узнать кадастровую стоимость земли  на текущий момент ее собственникам?
- Для получения сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, необходимо сделать запрос в орган кадастрового учета - (ФФБГУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области, 400001, г. Волгоград, ул. Ткачева, 20б письменно), или направить в электронном виде при помощи портала государственных услуг. Вы получите официальный ответ с информацией, который можно будет при необходимости использовать в каких либо учреждениях, например при оспаривании стоимости.
Просто для сведения кадастровую стоимость  конкретного земельного участка на территории Волгоградской области так же можно узнать используя  сервис «Публичная кадастровая карта» на Интернет-портале государственных услуг Росреестра. Поиск объекта производится как по кадастровому номеру, так и по адресу объекта.
Для получения информации о кадастровой стоимости земельного участка, необходимо ввести кадастровый номер земельного участка в соответствующее поле поисковой таблицы сервиса. 
Кадастровую стоимость земельного участка, сведения о его основных характеристиках - категории земельного участка, виде разрешенного использования, площади земельного участка, местоположении можно узнать, нажав кнопку «информация» информационного окна. 
Управляя инструментами «легенда» и «управление картой» расположенных  в правом верхнем углу интерфейса можно узнать о кадастровой стоимости и кадастровой стоимости за метр в квартале.  
В случае возникновения трудностей с управлением сервиса, информацию о нем вы сможете получить, нажав инструмент «справка» расположенного в правом нижнем углу интерфейса. 
 
- Есть ли случаи оспаривания результатов оценки? Как выглядит эта процедура?
- Первый вариант – в судебном порядке, путем обращения в арбитражный суд. По решению суда в государственный кадастр недвижимости будут внесены необходимые изменения.
Второй вариант – решить спор во внесудебном порядке. Если налогоплательщик не согласен с кадастровой оценкой своей недвижимости, он может подать заявление в специальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Волгоградской области.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение месяца с даты его поступления. Право обратиться в комиссию с обжалованием гражданин имеет в течение полугода с момента внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. 
У налогоплательщика может быть два основания для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссии по рассмотрению споров. Первое - если он не согласен с исходными данными, которые использовал оценщик. Например, по его документам площадь участка (или даже квартиры)  одна, а оценщик определял стоимость по другой площади.
Второе основание – когда налогоплательщик приносит в комиссию отчет об определении рыночной стоимости его объекта недвижимости. В этом случае комиссия не праве подвергать сомнению результаты этой рыночной оценки и обязана принять решение о пересмотре кадастровой стоимости объекта. 
Если рыночная стоимость, которую определил оценщик, отличается от кадастровой более чем на 30%, заявитель должен так же принести в комиссию заключение от Саморегулируемой организации оценщиков  на этот отчет. 
 
- Как влияет кадастровая стоимость недвижимости на  ее рыночную стоимость?
- Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, а зачастую, она может быть и выше рыночной.
Кадастровая стоимость применяется при определении размера государственной пошлины, например, у нотариуса, при  оформлении наследства . Собственник при оформлении наследства  может  использовать  ту стоимостью, которая ему выгодна.
Ранее для этих целей применялась инвентаризационная стоимость. Предполагается, что новыми поправками в налоговый кодекс она будет отменена. 
 Кадастровая оценка - это массовая оценка, то есть нет индивидуального подхода, например, учитывающего вид из окна, близость магазина и т. п. Плюс она основана на специально разработанных методиках. Именно поэтому есть разница между кадастровой и рыночной стоимостями. 
 
- Что еще следует знать и учитывать собственникам в отношении кадастровой оценки?
На территории Волгоградской области массовая кадастровая оценка объектов капитального строительства была завершена в прошлом году. Результаты оценочных работ 21 марта 2013 года утверждены Постановлением Губернатора Волгоградской области  № 253. 
Поскольку кадастровая оценка была массовой, то неточности и ошибки не исключены. Но их можно исправить, и сделать это лучше заранее, до введения исчисления налога на имущество от кадастровой стоимости.
Что бы узнать величину кадастровой стоимости своей недвижимости  можно обратиться в филиал кадастровой палаты,  а так же это можно сделать через сайт Росреестра. Там есть раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Надо просто нажать на него, и сразу в окне появится форма, заполнив которую, можно получить информацию о доме или квартире.
У каждого гражданина есть право обжаловать результаты кадастровой оценки. Это можно сделать либо в арбитражном суде, либо в комиссии, которая создана при Управлении Росреестра по Волгоградской области.
На Интернет-сайте Управления Росреестра по Волгоградской области (www.to34.rosreestr.ru) создан специальный подраздел «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости», в данном разделе можно узнать всю информацию о порядке работы созданной на территории Волгоградской области комиссии.
 
- Известны факты снижения  кадастровой стоимости земли некоторых предприятий, что это за предприятия, где они находятся, с чем это связано?
- В результате государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Волгоградской области 2010 года кадастровая стоимость земельных участков под промышленными объектами снизилась в среднем на 41%. Полученное уменьшение объективно, так как на данный сегмент рынка повлиял экономический кризис, и земельные участки под промышленными объектами значительно упали в цене на рынке недвижимости.
 
- Когда будет следующий тур оценки? Какие у него перспективы на Ваш взгляд? Какая земля будет дорожать, какая — не пользуется спросом? Какая земля наиболее перспективная с точки зрения экономики в Волгоградской области?
- С учетом происходящих в стране инфляционных процессов,  постоянным изменением ситуации на рынке недвижимости прогнозировать стоимость земель в дальнейшем очень сложно.
Наиболее «перспективная» категория земель, категория, которая включает в себя наибольшее количество земельных участков - это земли населенных пунктов , используемые и предназначенные для застройки и развития (в Волгограде, Волжском земля и вообще недвижимость скорее всего и далее будут д
орожать). Переоценка земель данной категории важна как для бизнеса,  так и для граждан.
С учетом растущих городов, кризиса в отдельных сферах, как например в сельском хозяйстве, промышленности, в ближайшие годы земля населенных пунктов будет самая востребованная.

Последние новости

За  6 месяцев текущего года государственными  инспекторами по использованию и охране земель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области проведено 18 проверок в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей

Подробные разъяснения по интересующим граждан вопросам можно получить у специалистов Управления по датам, указанным в графике. 

С августа 2017 года владельцы земельных участков, чьи границы пересекают границы лесного фонда, благодаря принятию Федерального закона от 29.07.2017 № 280-ФЗ получили возможность оформлять право собственности на свои участки, не обращаясь при этом в судебные инстанции. 
Управление Росреестра по Волгоградской области напоминает, что правообладатель вправе подать в орган регистрации прав заявление о запрете сделок с принадлежащим ему имуществом без личного присутствия собственника. При подаче такого заявления в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена соответствующая запись.
Что такое статус «Актуальные незасвидетельствованные сведения» у недвижимости в ЕГРН, и почему собственникам, подав заявление, стоит его исправить на статус «Актуальные»?  Что такое статус «Актуальные незасвидетельствованные сведения» у недвижимости в ЕГРН, и почему собственникам, подав заявление, стоит его исправить на статус «Актуальные»? Рассказывает заместитель начальника отдела повышения качества данных ЕГРН Управления Росреестра по Волгоградской области Артур АБРАМЯН.