Долевое участие в строительстве: новые гарантии для инвесторов

С 1 января 2014 года вступают в силу изменения в закон, регулирующий долевое участие в строительстве жилья.

Они прописаны в законе № 294-ФЗ, поэтапно вносящим поправки в целый ряд законов Российской федерации.

Федеральный закон № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятый 30 декабря 2012 года можно считать новым этапом в сфере оформления собственности на недвижимость (на её доли) на стадии строительства.

Он вносит изменения в шесть федеральных законов, включая закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Налоговый кодекс РФ, "О несостоятельности (банкротстве)", "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Градостроительный кодекс РФ и закон "О взаимном страховании".

Поправки в Налоговый кодекс и Закон о взаимном страховании уже действуют с 31 декабря 2012 года.

А изменения к Законам о регистрации прав и сделок, о банкротстве, о долевом строительстве и к Градостроительному кодексу РФ вступят в силу 1 января 2014 года.

Подробнее о сути законодательных поправок, влекущих изменения в сфере закрепления и гарантий прав собственности рассказал «Юринфо»

начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения

Управления Росреестра по Волгоградской области

Дмитрий Бабайцев.

Долевое участие в строительстве сегодня можно назвать привлекательным способом приобретения недвижимости на рынке жилья.

 

За 8 лет действия Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" на рынке строящегося жилья произошло много позитивных изменений.

 

Не выдержав конкуренции и жесткого контроля со стороны общественности, с рынка ушли недобростовестные застройщики, несколько упростились процедуры выделения земельных участков для многоэтажного строительства, стала складываться определенная судебная практика по спорным вопросам участия в долевом строительстве, наметились и другие положительные тенденции. И останавливаться на достигнутом законодатель не намерен.

 

 

 

 

 

Права дольщиков обеспечат поручительство крупного банка или страховка застройщика

 

 

 - Дмитрий Евгеньевич, чтобы быть последовательными, давайте разделим новации нового закона на несколько блоков. Что по сути меняется в нормах закона, регулирующего долевое строительство?

 

- Прежде всего расширяются гарантии и уточняются гарантии дольщиков, то есть тех, кто инвестировал в строительство многоквартирного дома. В настоящее время Законом о долевом строительстве предусмотрена возможность обеспечения обязательств застройщика с помощью залога и (или) поручительства.

Этот перечень гарантий для дольщиков меняется (увеличивается) с января 2014 года. В новой редакции закона наряду с залогом обязательство застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов.

Поручительство банка в порядке, установленном Федеральным законом.

Согласно действующей редакции закона о долевом строительстве поручителем застройщика может быть любой банк. Новый Закон N 294-ФЗ вносит определенные требования к банку-поручителю: таким поручителем может быть только банк, осуществляющий банковскую деятельность не менее пяти лет, с уставным капиталом не менее 200 млн руб. и собственными средствами не менее 1 млрд рублей.

Также был увеличен срок договора поручительства: он должен будет превышать срок передачи объекта не менее чем на два года. Сейчас установлено, что этот срок не должен быть менее шести месяцев.

Законом о долевом строительстве закреплена обязанность застройщика раскрывать информацию об условиях поручительства и о поручителе (ч. 1 ст. 15.1 Закона о долевом строительстве в новой редакции).

 

 

Страхование гражданской ответственности застройщика

 Ранее законодательство не предусматривало никаких специальных условий страхования ответственности застройщика, однако и не запрещало его.

Закон N 294-ФЗ предусматривает, что исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика. Страхование осуществляется за счет средств застройщика. Застройщику предоставлено право выбора одного из способов осуществления такого страхования.

Один из способов страхования - заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение обязательств по передаче жилого помещения со страховой организацией.

Закон N 294-ФЗ вносит определенные требования к страховой организации: лицензия, осуществление страховой деятельности не менее пяти лет, наличие уставного капитала не менее 120 млн руб. и собственные средства не менее 400 млн руб.

В новой редакции закона о долевом строительстве указано, что выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица, денежные средства которых привлекались по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему впоследствии передачу жилого помещения.

Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой страховщик будет выплачивать страховое возмещение, будет определяться исходя из цены договора, но не менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче, и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах РФ, определенной Госстроем.

Обстоятельствами, подтверждающими наступление страхового случая (неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения) по такому страхованию, согласно поправкам в закон станут:

- решение суда об обращении взыскания на предмет залога;

- решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выписка из реестра требований кредиторов о размере, составе и очередности удовлетворения требований.

Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ч. 9 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве в новой редакции). Такой договор страхования действует до установленного в договоре участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком жилого помещения дольщику. При этом выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.

 

Другой способ страхования - участие застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

 

Такое страхование осуществляется на основании договора страхования ответственности застройщиков. В связи с этим значительный объем изменений был внесен в Закон о взаимном страховании, в котором подробно прописывается порядок осуществления взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков и особенности создания общества взаимного страхования.

Взаимное страхование гражданской ответственности застройщиков должно осуществляться единым обществом взаимного страхования, созданным застройщиками, привлекающими денежные средства дольщиков (ч. 1 ст. 23.2 Закона о взаимном страховании в новой редакции).

Решение о создании общества взаимного страхования застройщиков принимается учредительным собранием, которое созывается организационным комитетом, формируемым Госстроем. Устав общества взаимного страхования застройщиков до его регистрации должен быть согласован с ФСФР России и ФАС России.

Количество членов общества взаимного страхования застройщиков должно составлять не менее 30 юридических лиц.

При этом выход застройщика из общества взаимного страхования, а также иные основания прекращения договора страхования не освобождают его от обязательств перед обществом взаимного страхования.

Также Законом N 294-ФЗ предусматривается обязанность общества взаимного страхования опубликовывать ряд сведений о своей деятельности в СМИ и (или) размещать их в сети Интернет (в том числе и на официальном интернет-сайте общества). Общество взаимного страхования застройщиков обязано опубликовывать свой устав, состав своих членов, информацию о порядке прекращения членства в обществе и о тех лицах, которые уже прекратили свое членство, а также сведения о ликвидации общества. Подлежит опубликованию также положение о контроле за целевым использованием членами общества денежных средств, привлеченных или привлекаемых в рамках договора участия в долевом строительстве.

 

- Дмитрий Евгеньевич, такой пласт законодательных изменений , касающийся недвижимости, не мог не коснуться вопроса регистрации прав на неё. Изменится ли что-то в её процедуре для собственников долей?

 

- Действительно, изменения коснулись и норм, регулирующих регистрацию прав и сделок с недвижимостью.

По новым правилам на регистрацию договора участия в долевом строительстве наряду с иными сведениями должен подаваться либо договор страхования гражданской ответственности застройщика, либо договор поручительства. При отсутствии одного из этих документов договор участия в долевом строительстве не может быть зарегистрирован.

Эти изменения также вступят в силу с 1 января 2014 года и будут распространяться на отношения сторон договоров участия в долевом строительстве, заключенных после этого момента 01.01.2014.

 

 

- Дмитрий Евгеньевич, а что изменилось в Градостроительном кодексе в отношении прав дольщиков строительства?

- Градостроительный кодекс предъявляет новые требования к застройщику. Поправки устанавливают, что в случае, если заявление о продлении срока действия разрешения на строительство подается застройщиком, привлекающим денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома, к такому заявлению должен быть приложен договор поручительства банка или договор страхования гражданской ответственности лица, привлекающего денежные средства для долевого строительства.

Это правило распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после 01.01.2014.

 

Беседовала Лилия Фанина

 

 

 

 

Последние новости

Ошибочная идентификация физического лица как должника в исполнительном производстве случается из-за совпадения персональных данных нескольких граждан на стадии оформления документов.
Уголовная ответственность введена для побуждения должников добросовестно исполнять взятые на себя обязательства.
В связи с временным ограничением личного приема граждан Управлением Федеральной службы судебных приставов по Волгоградской области принят ряд мер для удобства граждан при возникновении вопросов, касающихся исполнительного производства:
20 ноября 2020 года, во Всероссийский День правовой помощи детям отделом правового обеспечения Управления Федеральной службы судебных приставов по Волгоградской области гражданам будет оказана правовая консультация. 
В связи с необходимостью принятия мер по нераспространению новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)
 
в соответствии с Методическими рекомендациями по режиму труда органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций с участием государства, направленными Министерством труда и социальной защиты Российской Федерации, информируем жителей города Волгограда и Волгоградской области, что личный прием граждан, а также осуществление очных консультаций государственными регистраторами временно приостановлено.